Άδεια Μικρής Κλίμακας: Πότε χρειάζεται και τι δικαιολογητικά απαιτούνται

Τελευταία ενημέρωση: 24 Σεπτεμβρίου 2026

Η άδεια μικρής κλίμακας — επίσημα Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) — είναι η διοικητική πράξη που επιτρέπει μια σειρά από μικρές εργασίες σε κτίρια και οικόπεδα χωρίς την έκδοση πλήρους οικοδομικής άδειας. Είναι ο ταχύτερος δρόμος για επισκευές, επεμβάσεις στις όψεις, πέργκολες, θερμομόνωση ή ανακατασκευή στέγης.

Το κρίσιμο σημείο είναι ένα: η ΕΕΔΜΚ δεν καλύπτει τα πάντα. Εργασίες που ξεφεύγουν από τη λίστα του νόμου ή από το όριο προϋπολογισμού απαιτούν κανονική άδεια δόμησης. Ο οδηγός εξηγεί πότε χρειάζεται, ποια δικαιολογητικά απαιτούνται, πόσο διαρκεί και ποια είναι τα όρια.

Τι είναι η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας

Η ΕΕΔΜΚ θεσμοθετείται στο άρθρο 29 του ν. 4495/2017 και αφορά συγκεκριμένες, περιορισμένης έκτασης εργασίες. Δεν είναι «μικρή οικοδομική άδεια»: είναι μια διαφορετική διαδικασία, με δικό της κατάλογο εργασιών, δικά της δικαιολογητικά και δικό της χρόνο ισχύος.

Το σημαντικότερο πλεονέκτημά της είναι η ταχύτητα: η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο σύστημα έκδοσης αδειών του ΤΕΕ με ευθύνη του μηχανικού και η έγκριση εκδίδεται αυτόματα αμέσως μετά την υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών και μελετών, παίρνοντας μοναδικό αριθμό πράξης. Από εκείνη τη στιγμή επιτρέπεται η έναρξη των εργασιών.

Πότε χρειάζεται

Ενδεικτικά, ΕΕΔΜΚ απαιτείται για εργασίες όπως:

• Επεμβάσεις στις όψεις για τροποποίηση ή διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός
• Εξωτερικοί χρωματισμοί, αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων, επισκευή επιχρισμάτων ή όψεων με χρήση ικριωμάτων
• Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων
• Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις όψεις
• Κατασκευή πέργκολας άνω των 50 τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων — σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοιχτούς εξώστες ανεξαρτήτως επιφάνειας
• Ανακατασκευή στέγης, με δήλωση στατικής επάρκειας αρμόδιου μηχανικού
• Απλή περιτοίχιση από λιθοδομή έως ύψους 1,00 μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό σε εκτός σχεδίου περιοχές και οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης
• Φυτεμένα δώματα και φυτεμένες επιφάνειες
• Λειτουργική συνένωση χώρων και διαχωρισμός οριζόντων ιδιοκτησιών
• Τοποθέτηση ικριωμάτων και εργοταξιακών οικίσκων
• Κατασκευές εισόδου σε οικόπεδα και γήπεδα
• Εγκατάσταση φ/β συστημάτων και ανεμογεννητριών, όπου απαιτείται από ειδικότερες διατάξεις
• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης, υπόγειοι σταθμοί φυσικού αερίου, κεραίες
• Κοπή δένδρων εντός σχεδίου, σε Ζ.Ο.Ε. ή σε παλαιούς οικισμούς
• Πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και ύψους έως 2,50 μ. στον ακάλυπτο
• Κατασκευές αντιθορυβικής προστασίας σε δώματα ή ακάλυπτους

Η λίστα του νόμου έχει τροποποιηθεί πολλές φορές, με τελευταίες αλλαγές το 2026, και συνοδεύεται από αναλυτικό κατάλογο δικαιολογητικών ανά περίπτωση εργασίας.

Το όριο των 25.000 €

Για τις περισσότερες από τις παραπάνω εργασίες, αν ο συνολικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τις 25.000 € ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία — υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του ν. 4495/2017 — απαιτείται κανονική οικοδομική άδεια.

Υπάρχει όμως σημαντική εξαίρεση: σε μια σειρά εργασιών, μεταξύ των οποίων η κοπή δένδρων, οι υπόγειοι σταθμοί φυσικού αερίου, τα ικριώματα, οι εργοταξιακοί οικίσκοι, η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης, η εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης και οι εργασίες σε φ/β και ανεμογεννήτριες, το όριο δεν ισχύει και απαιτείται ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.

Αν μέσα στη διάρκεια ισχύος της έγκρισης θελήσετε να προσθέσετε νέες εργασίες, η έγκριση αναθεωρείται και ο μηχανικός υποβάλλει συνολικό προϋπολογισμό (παλαιών και νέων εργασιών), ώστε να ελεγχθεί το όριο των 25.000 €.

Τι δικαιολογητικά απαιτούνται

Τα ακριβή δικαιολογητικά ορίζονται ανά περίπτωση εργασίας. Σε γενικές γραμμές περιλαμβάνουν:

1. Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, με τα πλήρη στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου
2. Τεχνική έκθεση μηχανικού, στην οποία περιγράφονται οι εργασίες και δηλώνεται υπεύθυνα η τήρηση των προϋποθέσεων του νόμου
3. Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος με υπό κλίμακα αποτύπωση της κατασκευής
4. Σχέδια κάτοψης, όψης ή τομής σε κατάλληλη κλίμακα, ανάλογα με την εργασία
5. Φωτογραφική τεκμηρίωση του υφιστάμενου χώρου
6. Δηλώσεις ανάληψης ευθύνης και επίβλεψης από τον αρμόδιο μηχανικό, όπου απαιτείται
7. Μελέτες που απαιτούνται κατά περίπτωση, όπως δήλωση στατικής επάρκειας, μελέτη ενεργειακής απόδοσης ή ηλεκτρομηχανολογική μελέτη
8. Στοιχεία ιδιοκτησίας και τυχόν απαιτούμενες συναινέσεις συνιδιοκτητών
9. Εγκρίσεις ή γνωμοδοτήσεις άλλων υπηρεσιών, όταν απαιτούνται — για παράδειγμα αρχαιολογίας, δασικής υπηρεσίας ή άλλης αρμόδιας αρχής

Δύο πρακτικές διευκρινίσεις:

• Με την αίτηση δεν κατατίθενται στοιχεία φορολογικών και άλλων κρατήσεων. Η αρμόδια ΥΔΟΜ αποστέλλει αντίγραφο του εντύπου της ΕΕΔΜΚ στον ΕΦΚΑ και στον Δήμο, ώστε να ελεγχθούν οι ασφαλιστικές υποχρεώσεις που τυχόν προκύπτουν.
• Με την ίδια αίτηση μπορούν να εκτελεστούν περισσότερες από μία εργασίες, αρκεί να υποβληθούν τα δικαιολογητικά κάθε μίας από αυτές.

Διάρκεια ισχύος και ολοκλήρωση

Η ΕΕΔΜΚ ισχύει ένα (1) έτος από την έκδοσή της. Αν οι εργασίες δεν ολοκληρωθούν, είναι δυνατή η αναθεώρηση ή παράταση του χρόνου ισχύος κατά ένα επιπλέον έτος, με αίτηση του ιδιοκτήτη και αιτιολογημένη έκθεση του μηχανικού.

Αν οι εργασίες ολοκληρωθούν νωρίτερα, ο μηχανικός μπορεί να υποβάλει σχετική δήλωση περαίωσης στο ηλεκτρονικό σύστημα αδειών.

Αν για το ακίνητο υπάρχει άδεια δόμησης σε ισχύ, δεν απαιτείται ΕΕΔΜΚ — γίνεται ενημέρωση της υπάρχουσας άδειας. Οι εγκρίσεις συσχετίζονται με τον φάκελο της οικοδομικής άδειας στην οποία αναφέρονται, εφόσον υπάρχει.

Κόστος

Το κόστος της διαδικασίας αποτελείται κυρίως από την αμοιβή του μηχανικού, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και εξαρτάται από το είδος και την έκταση των εργασιών, την πολυπλοκότητα των μελετών που απαιτούνται και το αν χρειάζονται εγκρίσεις τρίτων.

Σε αντίθεση με την κοινή εντύπωση, η αίτηση για ΕΕΔΜΚ δεν συνοδεύεται από κατάθεση στοιχείων φορολογικών και λοιπών κρατήσεων. Ωστόσο, για εργασίες που συνιστούν οικοδομικές εργασίες, μπορεί να προκύψουν ασφαλιστικές υποχρεώσεις προς τον ΕΦΚΑ, για τις οποίες ενημερώνεται αυτόματα μέσω της ΥΔΟΜ.

Τι γίνεται αν εκτελεστούν εργασίες χωρίς έγκριση

Εργασίες που εκτελούνται χωρίς την απαιτούμενη ΕΕΔΜΚ ή πέραν αυτής που εκδόθηκε αντιμετωπίζονται ως αυθαίρετες κατασκευές, με τις συνέπειες του ν. 4495/2017: καταγραφή, πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και υποχρέωση υπαγωγής σε τακτοποίηση ή κατεδάφισης.

Ειδικά για μικρές εργασίες στις όψεις ή για πέργκολες, το λάθος είναι συχνό — και η διόρθωσή του συνήθως κοστίζει πολλαπλάσια από την έκδοση της έγκρισης. Αν έχετε αμφιβολία, δείτε και τον οδηγό μας για τις Νομιμοποιήσεις Αυθαιρέτων.

Λάθη που συναντάμε συχνά

• Εργασίες που ξεκινούν με προφορική συμφωνία με τον μάστορα, χωρίς έγκριση
• Υπέρβαση του ορίου προϋπολογισμού των 25.000 € χωρίς έκδοση οικοδομικής άδειας
• Πέργκολα που τοποθετείται σε δώμα με την πεποίθηση ότι δεν χρειάζεται έγκριση λόγω μικρής επιφάνειας
• Εργασίες που δεν δηλώνονται ως περαιωθείσες, με αποτέλεσμα φάκελος που μένει ανοιχτός
• Παράλειψη αναθεώρησης όταν προστίθενται νέες εργασίες
• Εργασίες που θίγουν τον φέροντα οργανισμό χωρίς στατική μελέτη
• Απουσία συναίνεσης συνιδιοκτητών σε επεμβάσεις όψεων πολυκατοικίας

Σχετικά με την ασφάλεια των εργασιών

Η έκδοση της έγκρισης δεν απαλλάσσει τον κύριο του έργου από τις υποχρεώσεις ασφάλειας και υγείας κατά την εκτέλεση των εργασιών. Ιδίως σε εργασίες με ικριώματα, εργασίες σε ύψος ή εκσκαφές, απαιτούνται εκτίμηση κινδύνου, μέτρα προστασίας και, όπου προβλέπεται, Σχέδιο Ασφάλειας και Υγείας (ΣΑΥ-ΦΑΥ) και δήλωση ανάληψης ευθύνης από μηχανικό.

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε

Η Dynamic HSQE αναλαμβάνει ολόκληρη τη διαδικασία της Άδειας Μικρής Κλίμακας: κατάταξη της εργασίας στο σωστό πλαίσιο, σύνταξη των απαιτούμενων μελετών και τεχνικών εκθέσεων, ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης, παρακολούθηση της έκδοσης και, όπου απαιτείται, αναθεώρηση ή παράταση ισχύος.

Συχνές ερωτήσεις

Πότε απαιτείται άδεια μικρής κλίμακας;

Πόσο διαρκεί η άδεια μικρής κλίμακας;

Πόσο κοστίζει η έκδοση;

Χρειάζεται άδεια μικρής κλίμακας για πέργκολα;

Πότε χρειάζεται οικοδομική άδεια αντί για μικρής κλίμακας;

Πόσο γρήγορα εκδίδεται;